Patrice Marica, co-gérant de l'agence My Cocoon, est l'invité de 6 minutes chrono / Lyon Capitale.
Après deux années de baisse marquée des prix et des volumes, le marché immobilier lyonnais semble reprendre des couleurs. Patrice Marica, co-gérant de l’agence My Cocoon, fait le point sur la situation et livre ses perspectives pour l’année en cours.
"On est plutôt confiants, on sent que c'est reparti", affirme Patrice Marica, invité de 6 minutes chrono, l’émission quotidienne de Lyon Capitale. Après une baisse moyenne de 10 à 15 % sur les prix en deux ans, le marché a atteint un palier. "Les prix se sont stabilisés", observe l’agent immobilier, qui évoque un climat plus serein. "Les acquéreurs sont revenus, ils sont en confiance, les taux sont stabilisés, ils sont bas."
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Les primo-accédants reviennent
Parmi les acteurs clés de cette reprise : les primo-accédants. Ces derniers privilégient les petites surfaces, notamment des T2 dans des quartiers bien connectés comme le 3e et le 7e arrondissements ou la Part-Dieu. "On a vendu des T2 entre 190 000 et 240 000 euros, souvent à des primo-accédants qui viennent avec beaucoup d'apport", détaille Patrice Marica. Il souligne également l’importance croissante des aides familiales pour financer ces acquisitions.
Le retour des primo-accédants sur le marché permet aussi, indirectement, de libérer des logements locatifs, même si la tension sur ce secteur reste forte.
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Investisseurs : un retour mesuré
Côté investisseurs locatifs, la tendance est également au retour, mais de façon plus prudente. "Ils ont compris que la pierre reste un bon investissement", note Patrice Marica, tout en précisant que leur vigilance sur la question du DPE (diagnostic de performance énergétique). "Un appartement classé F ou G va mettre du temps à se vendre. Il faut rassurer avec des études et des devis de remise en conformité."
Sur la rentabilité, Patrice Marica évoque des taux de capitalisation oscillant entre 3,5 % et 4,5 % à Lyon. "À 5 %, pour un bel appartement bien placé, c'est un très beau taux", ajoute-t-il, tout en remarquant que beaucoup d’investisseurs adoptent désormais une logique patrimoniale, achetant pour leurs enfants ou dans une optique long terme.
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2025 : des perspectives optimistes
Pour la suite de l’année 2025, Patrice Marica se montre optimiste : "L'année dernière, on a clôturé autour de 778 000 transactions. Cette année, les perspectives des notaires sont autour de 900 000 transactions." Un chiffre en hausse qui laisse entrevoir un regain d'activité.
La retranscription complète de l'émission :
Bonjour à tous, bienvenue dans l'émission 6 minutes chrono, le rendez-vous quotidien de la rédaction de Lyon Capitale. Aujourd'hui, on va parler de conjoncture et d'immobilier. Pour cela, nous recevons Patrice Marica, co-gérant de l'agence My Cocoon, située à Lyon 2. Bonjour Patrice.
Bonjour Éloi.
Merci d'être venu sur notre plateau. On va rentrer un peu dans le vif du sujet. Le nerf de la guerre, ça reste les prix dans l'immobilier. Est-ce que vous pouvez nous expliquer comment ils évoluent en ce moment ? Est-ce qu'ils montent ? Est-ce qu'ils baissent ? Ils ont beaucoup baissé ces deux dernières années. Comment est-ce qu'on se situe en mai 2025 ?
Aujourd'hui, on a atteint un palier, un creux. Les prix se sont stabilisés. Effectivement, ils ont été en baisse constante depuis deux ans. Cela a été lié à la hausse des taux et à d'autres facteurs également. Mais aujourd'hui, on est dans une période stabilisée. Les indicateurs sont plutôt bons. Mais effectivement, sur le marché lyonnais, on a perdu en moyenne entre 10 et 15 % de valorisation par rapport au marché d'il y a deux ou trois ans.
Donc c'est quand même assez inédit dans l'histoire de l'immobilier des 20 dernières années, cette chute sur un temps aussi restreint. Bon, maintenant les prix sont stables. Quel est l'impact aujourd'hui sur les volumes de vente ? Est-ce que les acquéreurs sont de retour ? On rappelle que la baisse des ventes était due surtout à l'incapacité des acquéreurs à financer leur crédit. Est-ce qu'aujourd'hui ils sont de retour ? Est-ce que vous parvenez à vendre des biens, logements, maisons ?
Alors oui, on vend, on vend même bien. On fait un très bon début d'année, chez les confrères aussi, les notaires signent beaucoup sur ce premier trimestre. On a de belles perspectives. Les acquéreurs sont revenus, ils sont en confiance, les taux sont stabilisés, ils sont bas. On a des taux excellents : ce matin encore, chez les sociétés leaders, on est à 2,90 % ou 2,95 % sur 15 ans avec de bons profils, 3,20 % en taux d'appel. Donc on stabilise les taux entre 3 et 3,20 %. Les acquéreurs ont repris un peu de pouvoir d'achat. On sent aussi beaucoup de primo-accédants revenir sur certaines typologies de biens. Par contre, ils ont du choix. Il faut les accompagner, leur démarche prend plus de temps, ils mettent du temps à se positionner car ils ont besoin d'être rassurés. Le marché est moins dynamique. On a retrouvé des acquéreurs, mais il est un peu moins dynamique.
Donc besoin d'accompagnement. Est-ce qu'il y a des typologies qui ont le vent en poupe ? La taille des biens, T1, T2, T3, grandes surfaces peut-être ? Est-ce qu'il y en a qui se vendent mieux que d'autres ? Vous avez parlé des primo-accédants, il y a un lien, j'ai l'impression.
Oui, bien sûr, notamment sur les petites surfaces. Des T2 bien connectés dans le 3e, le 7e, à la Part-Dieu également. On a vendu des T2 entre 190 000 et 240 000 euros, même à la Part-Dieu, à des primo-accédants qui viennent souvent avec beaucoup d'apport. Il y a aussi des dons familiaux qui se font maintenant. On investit davantage dans la pierre. Comme certains marchés sont incertains, l'immobilier reprend un peu de sa place. On voit beaucoup de primo-accédants sur ces typologies-là.
C'est intéressant de le dire parce que les primo-accédants permettent de libérer des appartements sur le marché locatif, qui est bien saturé à Lyon, mais c'est un autre sujet. On va aussi s'intéresser un peu à la location du point de vue des investisseurs. Est-ce qu'ils sont de retour, ces investisseurs locatifs ? Je ne parle pas forcément des gros acteurs institutionnels, mais plutôt des particuliers. Ils avaient disparu ces derniers temps, impactés par le calendrier du DPE et, pour certains, par l'encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne. Est-ce que vous les voyez revenir depuis le début de l'année 2025 ?
Oui, ils reviennent. Ils ont compris que la pierre reste un bon investissement. Il y a eu ces deux années d'incertitude où on ne savait pas si c'était le bon moment d'acheter ou d'investir : investir à un instant T, est-ce que je vais continuer à subir une décote ? Dans ce cas, j'aurais mal acheté. Aujourd'hui, on sent que le marché s'est stabilisé à la baisse. Les investisseurs reviennent. Mais attention, ils ont du choix. On a beaucoup d'appartements avec un mauvais DPE qui mettent du temps à se vendre.
Ils regardent beaucoup le DPE ?
Oui, c'est essentiel.
Tout le monde l'a compris, c'est essentiel. Un appartement classé F ou G va mettre du temps à se vendre, ce sera complexe. Il faut faire des études, des devis de remise en conformité pour rassurer. Mais en tout cas, ils reviennent, même si, encore une fois, ils ont du choix. Je me souviens d'une époque où on nous demandait d'inscrire certains acquéreurs sur des listes pour les avertir dès qu'un petit studio ou une petite surface arrivait. Aujourd'hui, il y a plus de choix.
Et alors, il y a toujours de la rentabilité locative à Lyon ? C'est ce que recherchent ces investisseurs ? Ou bien est-ce plus des investissements patrimoniaux, pour les enfants, les petits-enfants, parfois les étudiants ? Vous observez une tendance ?
Sur Lyon, un taux de capitalisation oscille entre 3,5 et 4,5 %. À 5 %, pour un bel appartement bien placé, c'est un très beau taux. Mais effectivement, comme vous le soulignez, on a des investisseurs qui sont avant tout dans une logique patrimoniale. Je raccrochais tout à l'heure avec un papa qui me disait : « Ma fille commence ses études, j'achète un appartement, une petite surface. Elle fait ses études et ensuite on le garde en pied-à-terre ou on le met en location. » Ce sont des projets où on est attentif à la qualité du bien. Un investisseur pur et dur peut avoir des critères plus souples, mais ici, on regarde la qualité de vie, les performances énergétiques et la rentabilité.
Très bien, un dernier mot avant de terminer cette émission : quelles sont les perspectives pour l'année 2025 ? Je ne vais pas vous demander pour les cinq prochaines années, mais êtes-vous inquiet ou plutôt confiant pour la fin de l'année ?
On est plutôt confiants, on sent que c'est reparti. L'année dernière, on a clôturé autour de 778 000 transactions. Cette année, les perspectives des notaires sont autour de 900 000 transactions. Je crois qu'on est sur une hausse de 16 ou 17 %. Et nous, sur ce début d'année, on le ressent. Donc on est plutôt confiants.
Très bien, donc c'est le moment d'acheter ou de vendre ?
C'est le moment d'acheter et de vendre.
