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Baisse des prix : le marché de l’immobilier lyonnais va-t-il s’effondrer ?

Annoncée depuis quelques mois, la baisse des prix est aujourd’hui une réalité à Lyon, quel que soit le quartier. Simple rééquilibrage ou prémices d’une chute inédite ? Lyon Capitale fait le point.


La fin de l’abondance. Les mots d’Emmanuel Macron, à propos des prix de l’énergie, s’accommodent également à l’immobilier lyonnais. Après les années extraordinaires que furent 2019, 2020 et 2021, arrive le temps de la raison. L’heure n’est plus à la spéculation folle avec une croissance à deux chiffres, ni aux records de volumes de vente ainsi qu’aux annonces trouvant acquéreur en 24 heures. De fait, le roseau pliait de plus en plus depuis la fin de l’année dernière avec une baisse de la croissance des prix remarquée par certains observateurs. En cette fin d’année 2022, le doute n’est plus permis car ça y est : les prix commencent à céder de manière générale à Lyon. Autrefois cantonnée aux quartiers les plus demandés de la Presqu’île, la baisse des prix de l’immobilier touche à présent d’autres secteurs moins prisés selon les chiffres des notaires du Rhône. Le 5e arrondissement, très divers dans ses typologies de quartier, couvrant à la fois le Vieux-Lyon et l’Ouest lyonnais, recule ainsi de -2 % en septembre par rapport au trimestre précédent.








Au 31 août, sur tous les avant-contrats de Lyon, on observe une baisse des prix de -0,1 % par rapport au trimestre précédentMe Pierre Bazaille







Pareillement, -2 % pour les 8 et 9e arrondissements, pourtant loin d’être les plus courus de la ville. Prise sur un an, la hausse des prix s’établit néanmoins à environ 4 % à Lyon dans son ensemble. Un chiffre en trompe-l’œil et ne rendant pas compte de l’actuelle situation du marché. En effet, si l’on regarde seulement les six derniers mois, la croissance ne dépasse soudainement plus les 1 %. Et si l’on réduit encore davantage l’échelle de temps : “Au 31 août, sur tous les avant-contrats de Lyon, on observe une baisse des prix de -0,1 % par rapport au trimestre précédent”, explicite, en enfonçant le clou, Me Pierre Bazaille, le responsable des statistiques de l’immobilier de la région AuRA. Pour la rentrée de septembre, 40 % des quartiers référencés par les notaires affichent une croissance négative. Quasiment tous les autres stagnent à 0 %. Un choc pour une ville qui n’a pas connu de baisse de prix depuis la crise de 2007.



Persistance de l’effet Covid


Si les causes de cette baisse sont multiples, il est à noter que le marché lyonnais est toujours sous “l’effet Covid-19”. Le centre-ville continue d’attirer moins qu’avant et les extérieurs de la métropole de Lyon connaissent encore une demande soutenue. Un mouvement similaire à ce qu’il se passe à Paris et qui est évident lorsque l’on regarde la croissance de prix des maisons dans la métropole – hors Lyon. Ces derniers continuent de grimper de plus de 5 % pour la même période. Les explications sont connues : généralisation du télétravail, besoin d’espace, de confort, de verdure… Une tendance qui se poursuit encore aujourd’hui et dont rien ne semble annoncer la fin. Attention cependant : rien n’annonce non plus une chute drastique des prix dans les centres-villes qui attirent toujours, simplement un peu moins qu’avant la crise sanitaire. De même, la vague vers le monde rural n’a pas eu lieu, même pendant les confinements. Les acheteurs cherchent à rester à proximité de Lyon dans les couronnes périphériques. Des tendances macro structurelles persistantes depuis 2020 et qui expliquent en partie le manque de demande, et donc, la petite baisse des prix ce dernier trimestre.








Attention cependant : rien n’annonce non plus une chute drastique des prix dans les centres-villes qui attirent toujours, simplement un peu moins qu’avant la crise sanitaire.







Une autre explication réside dans le plafonnement du pouvoir d’achat des acheteurs lyonnais face à la hausse générale des prix de ces dix dernières années. Un phénomène qui n’est pas nouveau. Chaque année, la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) avertit qu’un acheteur lyonnais perd environ 2 m2 de surface achetable pour le même prix. C’est même devenu un trait d’humour dans le secteur immobilier : “Les Lyonnais perdent un toilette chaque année.” Mais les acheteurs rient jaune en cette rentrée car ils sont nombreux à être pénalisés et à reporter leur achat à plus tard, tant les prix, jusqu’à 2022, augmentaient plus vite que les revenus. La croissance a donc atteint un seuil cette année, et le marché connaît, en ce moment, un temps de rééquilibrage. Cette limite du pouvoir d’achat des Lyonnais se perçoit aussi en termes de revenus : il faudrait gagner 2 950 euros par mois pour pouvoir acheter un deux-pièces de 45 m2 à Lyon, selon l’application Save Immo. Or, le revenu fiscal moyen des habitants de Lyon ne dépasse pas les 2 727 euros mensuels net (Insee). Cet écart à la baisse, pénalisant ou excluant une bonne partie des foyers lyonnais, s’additionne avec l’inflation générale des prix, elle-même cumulée à la hausse des taux de crédit. Autrement dit : la vie est de plus en plus chère à Lyon et cette conjoncture décourage les potentiels acheteurs. “Je crains que ces phénomènes ne cassent la confiance des ménages. Il est aussi certain que la crise de l’énergie peut générer un pessimisme ambiant, ce qui n’est jamais bon pour l’immobilier”, abonde Me Pierre Bazaille.








La vie est de plus en plus chère à Lyon et cette conjoncture décourage les potentiels acheteurs.







Justement, concernant les taux d’intérêt, la tendance est à la hausse. Bien que l’on soit loin des taux à plus de 10 %, comme il y a 30 ans, rien n’indique un arrêt de cette majoration. Problème, cela signifie une perte en capacité d’emprunt pour les acheteurs et donc un ralentissement à venir de l’activité immobilière. Par exemple, pour un emprunt sur 20 ans, il faut aujourd’hui compter sur un taux moyen à 1,9 %, alors qu’il était à 1,7 % au début de l’été et autour de 1 % en janvier dernier. La Banque de France parle même de taux atteignant les 3 % à la fin de l’année. Pour Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques du site Meilleurs Agents : “La hausse des taux d’intérêt est suffisamment significative pour annoncer la baisse de la demande en 2023 dans les grandes villes.” D’autant que, selon l’experte, “le moindre changement des taux d’intérêt impacte les ménages des centres-villes, voire en exclut certains, car ces populations sont les plus dépendantes des crédits immobiliers”. De quoi décourager un investissement.



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