Immobilier à Lyon : "Il y a un marché à deux vitesses à Lyon"

Le marché immobilier lyonnais reste marqué par un contraste entre la transaction, qui semble retrouver un peu de dynamisme, et la location, confrontée à une forte pénurie d'offre. "Le marché à deux vitesses", résume Frédéric Berthet, qui observe une stabilisation, voire une progression, du nombre de transactions et des prix dans l'ancien. Mais du côté du locatif, la situation reste particulièrement tendue : "Aujourd'hui, un employé, un étudiant ne peut plus se loger à Lyon." Pour le président de la FNAIM du Rhône, plusieurs facteurs expliquent cette situation, notamment l'incertitude politique et économique, les taux d'intérêt, le coût des matériaux, mais aussi les évolutions fréquentes de la fiscalité et du droit. Face à ce contexte, les investisseurs se montrent prudents et préfèrent "épargner", "attendre" ou "différer leurs projets".

Retrouver la confiance des investisseurs

Malgré ces difficultés, Frédéric Berthet estime que Lyon conserve de solides atouts économiques, sociaux et culturels et reste une ville attractive. Pour lui, l'enjeu est désormais de restaurer la confiance des investisseurs, des bailleurs et des primo-accédants. Il juge notamment que l'encadrement des loyers constitue "un mauvais signal pour les investisseurs", alors que le marché a besoin d'eux. La rénovation énergétique représente également un chantier important, alors que les épisodes de canicule renforcent la nécessité d'adapter les logements. "Évidemment, il faut que nous accélérions cela absolument", estime-t-il.

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La retranscription complète de l'émission avec Frédéric Berthet :

Bonjour à tous, bienvenue dans l'émission 6 minutes chrono, le rendez-vous quotidien de la rédaction de Lyon Capitale. Aujourd'hui, on va parler d'immobilier et de logement. Pour en parler, nous recevons Frédéric Berthet, qui est le président de la FNAIM du Rhône. Bonjour, Frédéric Berthet.

Comment se passe cette rentrée du point de vue de l'immobilier à Lyon ou dans la métropole de Lyon ? Je vous laisserai un peu choisir l'échelle. Et puis aussi, comment s'est passé l'été, parce que le marché ne s'est pas arrêté pendant les vacances ? Comment ça se passe actuellement à Lyon ?

Alors, à Lyon, il y a un marché à deux vitesses. Le premier, d'abord, c'est le secteur de la transaction qui, heureusement, s'est stabilisé, voire même une progression du nombre de transactions et même des prix qui ont un petit peu augmenté. C'est-à-dire qu'aujourd'hui, les gens se sont adaptés au marché, aux taux d'intérêt, et puis les prix également se sont adaptés.

Par contre, à deux vitesses, c'est le problème de la location, qui, lui, est un véritable problème, puisque aujourd'hui, un employé, un étudiant ne peut plus se loger à Lyon. Et c'est un vrai problème pour les entreprises, pour les étudiants, donc pour les écoles et pour toute la métropole lyonnaise.

Donc, il y a un peu ce contraste : même si le marché de la transaction, effectivement, est un peu reparti, on reste sur un dynamisme, si je comprends bien, qui est relatif par rapport aux années d'avant la guerre en Ukraine, pour aller vite, et effectivement au monde d'avant. Le monde d'avant, finalement, en quatre ans, on a complètement changé de dynamisme. Qu'est-ce qui bloque pour vous ? On peut parler peut-être en premier, effectivement, du marché locatif. Au fond, quel est le problème ? C'est qu'il n'y a pas assez d'offres ?

Oui, il n'y a pas assez d'offres et puis il y a cette incertitude qui nous touche depuis des années, que ce soit les tensions politiques internationales, maintenant les tensions nationales, les taux d'intérêt qui donnent des signaux, même s'ils sont bas par rapport à quelques années, qui sont remontés, qui vont encore remonter. Et puis les matériaux qui sont chers. Et donc, effectivement, tout cela, bout à bout, a mis aussi une fiscalité, une technicité du droit, avec des lois et des décrets qui changent souvent, et font que les acquéreurs ont du mal aujourd'hui à se projeter. Du coup, ils préfèrent épargner, ils préfèrent attendre ou différer leurs projets.

Donc, la balle est du côté des investisseurs : ce sont eux qui ont disparu, c'est eux qui, lors de leur disparition, causent les principaux problèmes liés à la location, par exemple, c'est ça ?

Les bailleurs aujourd'hui, vous voyez, par exemple, dans le neuf, mais dans l'ancien, ça pourrait être autrement. Dans le neuf, 55 % des bailleurs sont des investisseurs. Et donc ça crée une bouffée, j'allais dire, un peu d'oxygène à chaque fois, puisque ce sont les vases communicants. Et, de fait, eux ont quasiment disparu. Alors, ils n'ont pas disparu, c'est qu'encore une fois, ils analysent le marché et ils essayent de se projeter, ils essayent d'analyser et, aujourd'hui, ils sont prudents.

La rentabilité a baissé, peut-être, à Lyon. C'est moins intéressant. Mais est-ce que Lyon demeure une ville attractive, tout de même ? Est-ce qu'il y a une demande ?

Oui, Lyon est toujours attractive à tous les niveaux. Au niveau économique, il y a des structures très fortes, très solides, sociales, culturelles. Vous voyez, la Biennale, là, dans quelques jours, qui va arriver. Et donc les fondamentaux sont toujours là, sont toujours présents. C'est la raison, d'ailleurs, pour laquelle on dit : il faut investir, il ne faut pas changer. On est sur du long terme dans l'immobilier, c'est 10, 15, 20 ans, parfois plus. Donc, il faut retrouver cette confiance. Il faut que ces investisseurs, les bailleurs, et j'allais dire même les primo-accédants, aient plus de certitude dans l'avenir.

Et justement, on va essayer de se projeter un petit peu, sans faire d'effets de manche, pour l'année 2027. C'est toujours difficile, on ne sait pas de quoi seront faits les prochains mois. Simplement, comment est-ce que vous voyez l'année 2027 ? Est-ce qu'on reste peut-être sur cet immobilisme, en tout cas pour la transaction ? On dit que la BCE devrait remonter ses taux suite à l'inflation qui est repartie, on l'a vu au second semestre, l'INSEE a publié ces données. Est-ce qu'on ne risque pas encore d'être un peu dans une sorte de morosité pour le marché lyonnais ?

Sur le marché lyonnais, oui. Alors, comme j'allais dire sur le marché français, effectivement, il y a ces présidentielles qui vont agiter, pour les prochains mois, beaucoup de gens...

Ce n'est jamais une bonne année, les années présidentielles ?

C'est rarement une bonne année. Et puis là, on a les présidentielles et déjà, nous projetons aussi sur les législatives qui vont être aussi...

Pour le moment, dans la foulée, oui.

Et oui, on ne voudrait pas se retrouver avec une présidente ou un président et se retrouver dans la même situation qu'aujourd'hui.

Vous n'avez pas l'impression que le logement est revenu au cœur du débat politique ? On en parle quand même plus qu'il y a quelques années. Le gouvernement Lecornu a fait des annonces aussi. Il y a le dispositif Jeanbrun pour le logement qui est censé un peu remplacer le Pinel, bien que ce soit différent. On a l'impression que, tout de même, on parle du logement. Ce n'était pas le cas il y a quelque temps.

C'est vrai. C'est vrai qu'enfin, on parle et on met en priorité le logement. C'est vrai que régulièrement, dans les ministères, il n'y avait pas de ministre du Logement. Et donc, avec Jeanbrun et son dispositif, on a vu qu'enfin le gouvernement prenait à bras-le-corps le sujet. Et on voit d'ailleurs les candidats, où la FNAIM est souvent sollicitée par les candidats, donc on sait que, enfin, c'est une priorité. C'est devenu aussi une priorité française, des Français, des citoyens, parce qu'avant, ils mettaient beaucoup de choses avant cela et le logement, finalement, était environ entre la septième et la huitième position de leurs priorités, bizarrement, alors que c'est le premier poste de dépense, exactement, tout à fait, des ménages français et lyonnais.

Juste, on va terminer l'émission, mais juste sur deux points : encadrement des loyers, rénovation énergétique. C'est quand même deux problèmes qui sont régulièrement pointés, qui bloquent effectivement le marché locatif parce que ça refroidit les investisseurs, pour aller vite. Vous pensez qu'il faut aller plus loin, il faut encadrer davantage, il faut arrêter avec l'encadrement, il faut aider la rénovation ? Comment vous positionnez-vous ?

L'encadrement a été mis dans une période où il n'y avait pas la crise. Aujourd'hui, on est dans une crise immobilière qui n'a jamais été vue depuis l'après-guerre et, effectivement, l'encadrement des loyers est un mauvais signal pour les investisseurs. Et nous, on a besoin aujourd'hui de ces investisseurs.

Par ailleurs, effectivement, les investisseurs ont vu aussi, avec les canicules, qu'il va falloir investir plus vite que prévu dans ces appartements qui sont beaucoup de passoires thermiques. Mais là aussi, le gouvernement, puis localement, et nous aussi, on prend à bras-le-corps ce sujet si important.

Il faudra rénover ces passoires thermiques.

Il faut rénover, et puis réhabiliter. On parle des volets, on parle des climatisations, on parle de ventilateurs, on parle d'autres matériaux. Évidemment, il faut que nous accélérions cela absolument.

Très bien, merci beaucoup Frédéric Berthet d'être venu sur notre plateau de la conjoncture immobilière lyonnaise. Quant à vous, merci d'avoir suivi cette émission. Plus de détails sur le site lyoncapitale.fr. Je vous dis à très bientôt.