Immobilier neuf : l'éclaircie avant la pluie

2012 s’annonce très difficile pour les promoteurs, notamment du fait de l’affaiblissement du dispositif Scellier. Septembre et octobre devraient d'ailleurs être plus dynamiques pour échapper au coup de rabot. En moyenne, acheter un logement neuf dans l’aire urbaine lyonnaise coûte 3833 euros le m2.

Encore quelques semaines avant la plongée dans le gouffre. Les promoteurs, déjà échaudés par un mauvais début d’année, s’attendent à un 2012 catastrophique. Mais paradoxalement, les performances de ces prochaines semaines s’annoncent plutôt bonnes. Au final, ils planchent sur 4200 à 4500 ventes cette année, ce qui correspond grosso modo à la moyenne. Il n’empêche, ce chiffre est une déception au regard de 2009 et 2010, "deux excellents crus avec 6000 logements vendus", selon Frédéric Marchal, président Rhône de la fédération des promoteurs immobiliers, qui animait une conférence de presse en marge du salon immobilier de Lyon, ce week-end dernier.

- 30% de ventes au cours des 8 premiers mois de 2011

Au 31 août, près de 2600 appartements neufs ont été vendus dans l'aire urbaine lyonnaise, soit un recul de 30% par rapport aux huit premiers mois de 2010. C'est dans l'Est Lyonnais que les transactions ont été les plus nombreuses (31% de l'aire urbaine), coiffant de peu Lyon intra muros (30%). Parmi les arrondissements, le 8e et le 7e se hissent en tête.

Si le marché a reculé de 30% jusqu’alors, c’est d’abord à cause l'investissement immobilier, qui a dévissé de 53% au cours du premier semestre 2011, par rapport aux six premiers mois de 2010. Cet effondrement est dû à un affaiblissement du dispositif Scellier, la réduction d’impôt passant de 25 à 22%. "Le sens de l’histoire, c’est de diminuer le taux de perfusion", clame le secrétaire d’Etat au Logement, Benoist Apparu. Au 1er janvier prochain, le taux de réduction passera de 22 à 14%. "Ce sera une année Scellier triste", commente Frédéric Marchal. Cette baisse annoncée devrait cependant causer un relèvement des ventes lors de ces prochaines semaines, afin d’éviter le coup de rabot. D'où l'éclaircie entrevue déjà dans les chiffres de l'été.

Budget moyen : 242 371 euros

Pour pallier cette baisse de l'investissement locatif, les professionnels se tournent donc vers les acheteurs de résidence principale. Ils ont représenté la moitié des transactions cette année. Cet équilibre retrouvé cache pourtant un recul. L’an dernier, les primo-accédants avaient pu compter sur le Pass Foncier qui leur permettait (sous condition de ressources) d'acheter un bien avec une TVA à 5,5% dans toute l'agglomération et de bénéficier d’une aide du Grand Lyon. Or le Pass Foncier a été arrêté au 31 décembre dernier.

Et sans coup de pouce, éclate aux yeux de tous la cherté du neuf qui s’est encore revalorisé de 8,5% au cours des six premiers mois de l’année, comparés à la même période en 2010. En moyenne, un acheteur utilisateur doit débourser 242 371 euros en 2011, contre 162 004 euros il y a neuf ans. Et encore cette comparaison cache-t-elle le fait que l'on achète de plus en plus petit : 67m2 en moyenne contre 82 m2 en 2002. Rapportée au m2, l'inflation a donc été encore plus marquée. En moyenne, un achat immobilier neuf coûte 3833 euros le m2 dans l'aire urbaine lyonnaise (hors stationnement).

"On a scié les trois pieds"

2012 s’annonce maussade. Parce que c’est une année présidentielle, propice à l’attentisme. Parce que le contexte économique mondial est incertain. Parce que les plus-values immobilières seront, à partir du 1er février, taxées jusqu’à 30 ans de détention (contre 15 auparavant). Parce que le taux de réduction Scellier chute de 22 à 14%. "L’immobilier neuf est un tabouret qui repose sur trois pieds : la rentabilité, la fiscalité et le patrimonial. Or on a scié les trois pieds", déplore Frédéric Marchal. Sans trop oser le dire, les professionnels espèrent un coup de pouce gouvernemental qui projette de recalibrer le prêt à taux zéro pour le rendre plus attractif dans le neuf. Et tant pis si les confrères dans l’ancien en pâtissent…

Pour conclure, Jean-Jacques Matthias, président du Cécim, a voulu partager "un vent d'optimisme" ressenti au travers des dernières statistiques de septembre. "C'est jusqu'à maintenant le meilleur mois de l'année, avec plus de 500 ventes", souligne-t-il. Le président du Cécim précise que l'investissement privé "se redresse". Et que les acheteurs utilisateurs sont bien là. "Des temps d’arrêt, on en a déjà connu par le passé. On a toujours rebondi. L’immobilier est un roc au milieu d’un océan d’incertitudes", renchérit Yann Pommet, président des constructeurs immobiliers du Rhône.

Retrouvez dans Lyon Capitale (du mois d'octobre 2011) le dossier immobilier "Quels sont les risques à Lyon" (14 pages), en vente chez votre marchand de journaux. Il comprend :

Une analyse sur la hausse des prix de ces dix dernières années

Une carte des secteurs fragiles à Lyon et Villeurbanne

"Prêt : les taux ne peuvent que monter"

Le pronostic des experts pour 2012

"La grosse déprime du neuf"

Une interview du secrétaire d'Etat au Logement, Benoist Apparu

"Loi Scellier, un taux de 14% en 2012"