L'immobilier peut-il encore flamber à Lyon ?

Les investisseurs vont-ils se retourner vers l'immobilier, malgré des prix déjà vertigineux ? Attention, si la demande augmente, les prix vont grimper...

Cette semaine l'Observatoire des notaires a annoncé une hausse probable de
4 à 5 % des prix de l'immobilier à Lyon en 2008. Cette nouvelle a dû refroidir les candidats à l'achat. En 10 ans à Lyon, les prix ont déjà doublé (plus de 3000 euros/m2 en moyenne ), et cette poussée "fiévreuse" avait fait espérer à certains un effondrement. Plusieurs études très sérieuses misent sur une baisse dès 2008*. Sans se livrer à un pronostic, Lyon Capitale dresse la liste des facteurs qui pourraient faire chuter ou flamber les prix.

Hypothèse 1 : Les prix vont chuter

Une bulle immobilière
L'idée de la bulle n'est pas neuve. Et à en croire certains observateurs, il serait même salvateur qu'elle explose afin de permettre à des ménages aux revenus moyens de devenir propriétaires. Les arguments des "prédicateurs" du krach ont été jugés crédibles et repris par le très sérieux site d'annonces seloger.com. Rien dans la conjoncture économique n'aurait justifié la hausse démesurée de ces dernières années. Avec un faible croissance, une baisse du pouvoir d'achat et une évolution démographique faible, elle serait totalement artificielle.

La solvabilité des ménages ne correspond pas à un réel pouvoir d'acquisition, mais à des facilités d'emprunt (taux d'intérêts bas, allongement des durées de prêt).

Ils évoquent un précédent : entre 1991 et 1996, un retournement immobilier a provoqué une chute spectaculaire des prix, de l'ordre de 30 à 40 % en France, suite à une hausse purement spéculative entre 1985 et 1990.

Hausse des taux d'intérêts, banques plus prudentes
Fini le temps où l'argent ne "coûtait" pas cher. Les taux ont augmenté depuis deux ans et les conditions d'emprunt pour les acquéreurs sont nettement moins attractives. D'autant qu'avec les problèmes de liquidités des banques, liés à la crise des subprimes aux Etats-unis, les prêts sont plus difficiles à obtenir. En ce début d'année, on attend avec impatience la publication des comptes des banques. Le choc s'annonce rude pour certaines.

Quoiqu'il en soit, la banque de France a déjà révélé que le volume des crédits immobiliers a amorcé une baisse depuis début 2007. De fait, on emprunte donc moins aujourd'hui pour acheter un logement, alors que le montant de ces crédits avaient doublé entre 2003 et 2006. Avec des candidats à l'achat moins nombreux, les prix baissent automatiquement.
Les stocks augmentent
Les promoteurs interrogés par l'Insee reconnaissent que leurs stocks de logements neufs invendus se sont alourdis depuis 2004. Résultat, les délais moyens de vente s'allongent (4 mois en 2004, 8 mois en 2007). Pourtant, Jean-Jacques Mathias de l'observatoire de la conjoncture immobilière à Lyon (CECIM) est formel : " Dans l'agglomération lyonnaise, tous les appartements neufs réalisés ont trouvé preneurs. Il y a zéro stock !". Selon lui, il s'agit de certains lots sur plans qui se trouvent sans acquéreurs dans l'immédiat.

Pour les appartements anciens, les professionnels admettent que certains biens ont du mal à partir. "Les gens veulent encore vendre à des prix fantaisistes, mais les acquéreurs sont devenus très prudents"nous explique un agent immobilier lyonnais qui avoue que ses commissions ont nettement baissé l'année dernière. "C'est vrai que pendant plusieurs années on s'est gavé" ajoute t-il.

Ce tassement des ventes, s'il devait se confirmer, pourrait être un facteur d'atterrissage des prix, voire de baisse si l'offre est nettement supérieure à la demande.

Hypothèse 2 : Les prix vont grimper

La valeur refuge de la pierre et l'évolution sociologique
L'adage est bien connu : "l'immobilier ça ne baisse jamais". A long terme, c'est sûr : acheter un appartement est un vrai investissement. D'autant plus s'il s'agit de sa résidence principale. Des loyers versés à perte, l'inquiétude face aux retraites, poussent les locataires à faire l'acquisition de leur logement. Une forme d'épargne en sorte, qui touche les ménages de plus en plus jeunes. Ainsi, la proportion des 20-30 ans candidats à la propriété a doublé en 15 ans ! Ce rajeunissement des primo-accédants dynamise le marché de l'immobilier.

Autre facteur sociologique qui maintient une demande forte : la "décohabitation" provoquée par les divorces et la mobilité des étudiants qui quittent le foyer familial.
Une volonté politique
Avec seulement 57 % de propriétaires, la France est à la traîne par rapport aux pays européens. Ce fut un des thèmes-fétiches de la campagne de Nicolas Sarkozy, dont les mesures fiscales, notamment le crédit d'impôt, vont peut-être ralentir l'essoufflement du marché.

S'agissant des taux d'intérêts, la Banque Centrale Européenne va-t-elle suivre l'exemple de la FED, son homologue américain ? Abaisser ses taux directeurs permettrait aux banques de proposer à leur tour de meilleurs taux à leurs clients. Cette hypothèse risque de favoriser l'inflation : moins l'argent est cher, plus les gens achètent, et les prix augmentent quand la demande est forte. L'attitude de la BCE est donc à surveiller.

Lyon ville sans risque ?
"L'attractivité de l'agglomération lyonnaise, sa croissance démographique et son dynamisme vont augmenter la demande de logement". Pour Pierre-Michel Chatain, de la chambre des notaires du Rhône, Lyon est prémunie d'un retournement immobilier. "Traditionnellement les prix de la pierre sont raisonnables par rapport à ceux de Paris et des grandes métropoles européennes". C'est sûr qu'à 3000 euros/m2 à Lyon, la marge serait encore grande pour atteindre des prix qui oscillent entre 6000 et 12000 euros ailleurs. Mais Lyon est-elle Londres, Paris ou Barcelone ?

"La baisse est même mécaniquement impossible" nous assure Jean-Jaques Mathias qui analyse le marché du neuf. Aujourd'hui "les coûts sont incompressibles à cause des nouvelles normes environnementales, du prix croissant de la main-d'oeuvre et de la valeur des terrains. Le risque de spéculation est nul".

Enfin, dernier coup de grâce à ceux qui espéraient encore devenir propriétaires à moindre frais : depuis 3 ans toutes les études qui ont émis des hypothèses baissières se sont avérées fausses !

Alors attendre ou vite acheter ? Quoiqu'il en soit, tenez vous prêt, 2008 sera une année charnière et donnera le ton pour les années à venir.

¨Une étude de HBCS table sur une baisse dès cette année.
L'étude BIPE-Empruntis prévoit -3 % en 2008.

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