Pourquoi l'immobilier neuf n'a pas connu la crise

ANALYSE - 2009 s'est terminée avec un record de ventes d'appartements neufs dans le Grand Lyon. Les promoteurs, limitant leurs programmes, pourraient cependant générer un phénomène de pénurie en 2010. Et les prix devraient repartir à la hausse. C'est peut-être le moment d'acheter !

Curieux constat. On l'avait annoncé : 2009 serait la pire crise que nous ayons connue depuis 1929. Et l'immobilier, coupable d'avoir laissé une bulle spéculative se former, devait être la première victime de l'effondrement. Ce serait au marasme. Au final, 2009 restera pour ce secteur comme une année de rêve. Avec 5039 dans le Grand Lyon, le nombre d'appartements réservés par les acheteurs a presque doublé par rapport à 2008 (2792) et reste supérieur à 2007 (3755). C'est un niveau record.

Six mois de commercialisation seulement

Mais dans le même temps, les promoteurs n'ont pas alimenté le marché, restreignant la voilure. De nombreuses opérations ont été retirées, soit qu'elles aient été réorientées vers le secteur social, soit que les programmes aient été tout bonnement abandonnés. "Ils ont réagi très tôt pour éviter un effondrement. Personne n'imaginait que l'année se passerait aussi bien", justifie Jean-Jacques Mathias, président du Cecim, observatoire de l'immobilier dans le Rhône. Conséquence : le nombre de logements disponibles recule, de 4777 en 2008 à 2130 l'an dernier. "Grosso modo, on a mis en vente un logement pour deux logements réservés, calcule le professionnel. Lorsqu'un programme est commercialisé, il met en moyenne six mois pour s'écouler". En réduisant l'offre de biens, les acteurs sont parvenus à limiter les invendus et à juguler une baisse des prix.

Les prix stables à Lyon : 3783 euros le m2

Opération réussie : ceux-ci sont stables à Lyon, et accusent une baisse à peine perceptible dans l'agglomération (-1%). Par comparaison Paris a subi une chute de 11%. Au final, pour acheter dans le neuf, il faut débourser 3783 euros le m2 à Lyon et 3457 euros le m2 dans le Grand Lyon (stationnement inclus). Et les prix devraient repartir à la hausse en 2010, à cause du foncier plus cher et des normes de construction plus exigeantes. "Cette hausse devrait être comprise entre 3 et 8%", calcule Jean-Jacques Mathias.

Cette politique peut cependant avoir des effets pervers, provoquant la rareté. "Si ça continue ainsi, il n'y aura plus de produits disponibles sur le marché", reconnaît le président du Cecim. Celui-ci prévoit cependant des signes tangibles de reprise à l'été 2010, les opérateurs étant à présent rassurés. Selon lui, une vague de dépôts de permis de construire vont être déposés. "Si elle intervient, nous verrons de nouveaux programmes mis en vente à la fin de l'année. Sinon, il y aura clairement une pénurie", prévient-il. Pourrait-on ainsi passer en quelques mois d'une crise de la demande qui se profilait à une crise de l'offre ?

Quid de la loi Scellier et du Pass Foncier ?

Car la demande, de son côté, ne devrait pas se tarir. "Les gens n'ont jamais autant eu envie d'acheter", se réjouit le professionnel. Les investisseurs redoutent toutefois les restrictions apportées à la loi Scellier. Rappelons-le : ce dispositif extrêmement incitatif consiste en une réduction d'impôt de 25% du prix d'achat du bien (plafonnée à 300 000 euros). Cela reste valable en 2010. Après, tout dépend si les constructions sont écologiques ou non.

Pour les biens basses consommations (BBC), la réduction reste fixée à 25% en 2010 et 2011 puis à 20% en 2012. Pour les autres, elle ne sera plus que de 15% en 2011 et 10% en 2012. Au-delà de cette date, toutes les constructions obéiront à cette exigence, devenue obligatoire.

"Je pense que les promoteurs ne prendront pas le risque de monter des opérations ne respectant pas cette norme", estime Jean-Jacques Mathias. Cette restriction ne devrait donc pas nuire au marché. Lequel restera toujours dopé par le Pass'Foncier, l'autre dispositif favorable à l'immobilier, lancé par le gouvernement pour faire face à la crise. Il permet tout à la fois de réduire le coût du logement et le coût du crédit. La TVA des biens est réduite à 5,5% et une subvention de 3000 à 4000 euros est versée aux acheteurs par la collectivité, ici le Grand Lyon.

"Nos élus ont eu l'intelligence de laisser l'agglomération gérer ce dossier et non chacune des communes, de ne pas poser de conditions supplémentaires aux bénéficiaires et de voter très vite le texte", précise Jean-Jacques Mathias. Il faut noter que le montant des mensualités acquittées pour le prêt pass'Foncier est diminué : l'emprunteur paie d'abord ses intérêts avant de rembourser le capital. Les professionnels de l'immobilier s'interrogent sur les conditions selon lesquelles ce dispositif va être reconduit. Mais après avoir surmonté une telle crise, comment ne pas voir l'avenir avec confiance ?